文 | 佘宗明

2019年1月，首创东说念主左晖在接受某节目采访时，被问到“如何看待众人认为中介费太高的问题”。

左晖回答，从宇宙规模看，中国中介费并不算高，“中国费率大致在2.5％阁下，好意思国、日本都是6％，南非是8％，香港虽然是2％，关联词有预付用度。”

他暗示，“这个行业淌若思有一些高修养的东说念主去就业的话，大致需要牙东说念主收入是城市东说念主收入的1.2倍。”

2021年5月，左晖因病死字。

社会对他的评价严重南北极化：一边是圈内东说念主士握住援用他那句“作念难而正确的事”和配上烛炬样貌记号，以示诟谇，一边却是多个社区里对他尽是恶评。

“吸血”“报应”，成了高频词。有的网民乐祸幸灾：开瓶啤酒庆祝下。

那时候，他创立的贝壳正堕入冰火两重天的公论处境：冰，是肇端于2020年8月的甲醛房风云，自如口碑因此降至冰点；火，是贝壳自2020年8月上市成为“中国居住就业平台第一股”后市值一说念超恒大赶万科，到2021年3月一度达到约2000亿好意思元。

两相对照，例必会为那时流行的“吊街灯”叙事提供标靶。

左晖被骂，更要紧的原因还在于偏高的中介费。

对中国购房者而言，房产中介向来不是个容易被待见的群体。

催单逼单的套路，瞎忽悠乱高兴的作念派，坏心抬价赚差价的作念法，都让房产中介群体的默许信誉值降为了负数。

正因如斯，“取消房产中介”的声息总会间歇性地泛起。从中介小哥到置房参谋人再到房产牙东说念主的定名变更，都莫得转换该群体的举座形象。

2021年8月，杭州推出二手房交往监管平台，上线“个东说念主自主挂牌房源”功能，就被不少东说念主解读为“要革房产中介的命了”。

这其中，高中介费又是公论诟病的密集地带。

而在高中介费方面，链家险些要承担一半的火力。

因为提及链家，好多东说念主思到的即是“两个标杆”：除了房地产经纪就业的标杆除外，还有高中介费标杆——在北京，链家中介费经常由两块组成，一是2.2%的基础就业费，二是0.5%的担保就业费，加起来是2.7%。

这是什么见地？买套在四环内平平无奇的价钱800万阁下的二手房，中介费得交约20万。

别说公论场的主力是由月薪三五千元的打工东说念主组成，即是五环内的白领，都会以为这偏高。

链家今天挨的骂里，至少50%以上都跟高中介费干系。

时于当天，链家不降中介费也不成了。

01

在现存的北京区域中介费率实行了12年之久后，行为中国房产中介头号玩家的链家，在9月26日书记将对中介费收取标准作念出援手。

援手主要有两块：

1，降中介费率，由蓝本房屋成交价的2.7%援手为2%。

2，变“单佣”为“双佣”，由蓝本全部由买方承担变为由商业两边共担。

也即是说，买方阵势上要承担的中介费要降了。

对链家来说，对买方降中介费，已是不得不为。

不降，政策不允许。

本年5月8日，住建部跟市集监管总局集中印发的《对于标准房地产经纪就业的意见》，明确提议要合理镌汰住房商业和租出经纪就业用度、指令由交往两边共同承担经纪就业用度等。

这被部分业内东说念主士称作“某壳定制版”：就差点链家的名字了。

毕竟，链家是将中介费率打上去的先驱。

不降，市集份额也不接受。

拿北京二手房市集来说，链家市集份额从2008年起就居首，之后握续攀升：2010年是30%、2011年是38%，2012年是47%，2013年是50%，岑岭时期接近60%。

之后长期看护在50%阁下，客岁仍达到45%以上。

可本年以来，其份额彰着下滑：

本年1月，全北京存量房一共网签了9491套（含非住宅），链家共成交了3481套，市占率只须36.67%。

4月份，网签15984套，链家市占率为34.7%。

8月份，链家市占率回升到了39.33%，可仍不及40%。

虽然第一位置难以撼动，可份额被蚕食亦然不争事实。

在此配景下，链家以降价来谋求俯冲上风，也在情理之中。

这就像，特斯拉在中国造车新势力的冲击下，聘用了以降价来降维打击。

02

但与其说是链家把中介费降下来，不如说是楼市风光将中介费打了下来。

当下的楼市景气度，已用不着多说。

窥一斑而知全豹，恒大碧桂园都是那一“斑”。

2、排列三5码组六统计：截止第2023152期，排列三已开出了6573期奖号了，其中组六号码出现了4678次，组三出现了1824次，豹子出现了71次。

与之伴生的变化是：往日楼市举座上是卖方市集，卖房主说念主说了算，当今则是买方市集，握币不雅望的购房主说念主占主动。

在“卖方市集”阶段，你思让业主掏中介费，都不大施行。

这就跟许多婚介结构组织相亲会如出一辙。

绝大多数相亲会，收钱只收男方的、不收女方的，因为男多女少。

某种进程上，这些相亲会亦然“女方市集”。

对链家而言，降中介费亦然幸免给国度房地产行业复苏大计添堵的不二之法。

如今，随着楼市从增量期间转向存量期间，二手房交往已成楼市交往的大头。以北京上海为例，二手房占市集成交比例跳动80%。

大都二手房都依赖中介居间成交，是以房地产调控重点从开采商转向房产中介，已老例必之势。

自7月底政事局会议定调“我国房地产市集供求关系发生要紧变化”以来，镌汰中介费更是被视作镌汰购房本钱的要紧一环。

亦然在7月，链家曾执政阳北苑试点实行“客户承担1%，房主承担1.7%”的双边收费模式。

虽说习尚了“单边收费”的北京卖房者心绪上并不乐意接受，但风光会逼着他们折腰。

有媒体报说念，北苑大区的挂牌业主接受双边收佣的比例，最终从着手的20%-30%，擢升到90%。

没目标，你不接受，近邻的张三李四接受了，屋子就更容易卖出去了，能不急吗？

这充分标明，当楼市下行时，处在存量房供给侧的房主内卷会更严重。

这恰是链家鼓吹中介费“双向收取”的良机。

说白了，链家下调买房的中介费，即是楼市供需风光变化的链式响应向二手房交往费率限制的延迟。

楼市过得好，链家随着吃饱。楼市很改悔，链家也会受冲击。

03

这些年来，链家和贝壳因为高佣金（即高中介费）问题而被骂得挺惨。

在我看来，它既冤，又不冤。

说它冤，是因为许多诟病都是对“中介”遭受标签化和臭名化后的成见，是对房产经纪就业专科度的低估。

说它不冤，是因为它收取的高佣金很难为其赢得免于月旦的豁免履历——在北上深买套堪堪够住的屋子，要被收取十几二十万的中介费，这是不是溢价，谜底不言自明。

在好多东说念主看来，房产中介即是坑绷勾引的代名词，作用等同于掮客，酌夺就帮着跑跑腿。

可事实上，房产经纪就业对应的本钱其实涵盖了好多方面：看得见的店面租出本钱、职工管束本钱、带看时期本钱，看不见的获客引流系统灵通爱戴本钱，甄别房源真假本钱等，都是本钱。

据统计，从房源拜托到客户匹配、促成交往、后期过户、物业交割，户口迁出等，二手房交往的大小历程涵盖了几十项。

从经济学角度讲，房产中介的存在，无非是对科斯定理的考证——它们最大的作用，其实是镌汰交往本钱。不然的话，房产中介行业就很难存活下去。

号令“取消房产中介”的东说念主，也许只看到了房产中介的乱象，却没看到中介就业背后的交往本钱问题。这显然不是号令让政府经受就能处理的。

就链家来看，它前些年在北京地区敢收取高于同业的高达2.7%的中介费，也有其底气，那即是比同业提供了更优的就业。

不是说链家作念得有多好，而是它被同业烘托得好。

虽然并莫得跟“屠龙者终成恶龙”的剧情绝缘，前些年搞排他性独家房源、营造殷切氛围催单逼单等乱象不少，甲醛房更是尤显恶劣，可从王人备数字上看，链家算是房产中介行业的优等生。

多年来，链家和贝壳都是以行业颠覆者的形象存在。

21世纪初房产中介行业起步着手时，房产中介的主流生计期间如故“吃差价”与“行纪”——前者是诳了卖方骗买方，后者是低买高卖去炒楼，本色即是诓骗信息差赚差价。

是链家2004年第一个跳出来喊出“透明交往、签三方约、不吃差价”的阳光功课标语，用老淳富厚赚中介费成为了行业里的清流。

到了10年代，东说念主们找房习尚渐次转到线上，可用假房源引流成了行业惯例。

是链家2011年在此前建立“楼盘字典”的基础上发起“真房源”行动，制定了“信得过存在、信得过在售、真不二价钱、信得过图片”四大标准，明确“敢高兴，真赔付”，鼓吹了行业标准的上移。

及至其后，贝壳推出首个牙东说念主相助（ ACN）收罗，链家牙东说念主解脱低学历标签、逾80%领有高级学历，作念出“电话营销，扰一赔百”高兴，都切实擢升了房产经纪就业品性。

尽管说，链家也会有如此这般的问题，但左晖照实转换了中国房产中介行业。

最起码，在今天，租房得去电线杆上找，打电话往日10个所谓“房主”9个是中介的情况，还是很少有了。

04

链家带动行业进化的价值值得确定，可这不等于2.7%的中介费收取标准不不错置喙。

2.7%的中介费，其实是法定标准上限（不跳动2%，可浮动10%）的基础上再多收0.5%的担保就业费。

这背靠的，是两个事实：1，房产中介行业竞争强度虽然大，脉络仍很低；2，链家此前并未找到填塞的利润撑握点。

链家登上王座后，其后的挑战者不少，但链家和贝壳靠就业品性和头部效应建树的壁垒，并未被骄横击垮。

不管是房六合如故爱屋及乌，都曾专门用“互联网+”去颠覆链家的“王权”。

但房产经纪就业是个重钞票生意，企图以O2O的纯线上信息撮合或线下历程浅脉络介入“以轻击重”，很难摒除假房源、乱涨价等问题。

这并莫得将链家从大哥位置上挑落。

而大哥是有行业法则制定权的。

施行中，好多东说念主买房时都对交动辄十几二十万的中介费给链家心有不甘，却又不敢骄横找别的中介平台——只可权当多用钱买个宽心。

多年来，链家虽然也在鼓吹业务多元化，可其收益来源高度依赖面向买方的佣金收入。

中介费略微镌汰小数，都意味着其营收的盘子里要少了一大块。

淌若说，在房地产高速增万古代，郁勃的购房需求消失了高佣金下中介费率跟就业质地的匹配度问题，那到了楼市新周期，2.7%的中介费激起的怨怼表情浓度只会越来越高。

在往日，购房主说念主对高杠杆有填塞的心绪承受力，一二十万的中介费咬咬牙也就挺往日了，归正屋子增值空间足以覆盖这笔本钱。

可如今，众人手头都有些紧，屋子买了也只怕能增值，这时候，“科斯天花板”会随之迟疑，高达2.7%的中介费例必成为东说念主们购房意愿的“抑止器”。

马云说着要“总结淘宝”，强东说要百亿补贴，你链家有什么情理不把中介费打下来？

链家再持续收2.7%的中介费，市占率可能会持续下滑。

眼看着高中介费推高房价引起的不安详绪积存到了峰值，房地产政策又在转向，降中介费才是趁势之举。

链家和贝壳开动“一体三翼”计谋——“一体”是经纪劳动线，“三翼”隔离是家装、惠居、贝好家三大劳动线，则是在用收入拓源对冲由此而来的营收动荡。

05

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公私分明，链家该收些许中介费，链家有自主权。

好多东说念主嫌它的中介费高，可数据显现，房产中介的收入远没许多东说念主思象的那么“高”。

咫尺贝壳体系内的牙东说念主平均成交单数只须3.3单/年，就算每套屋子从上盘、拍照、爱戴、成交都由某个牙东说念主一东说念主来作念，TA也只可拿到总佣金的55%。

据此计较，在每单佣金5.5万元的情况下，房产中介年收入最高能力堪堪过10万元。这跟“暴利”二字不沾边。

但当今看，需要链家算的，显然不仅仅这类“小账”，更有好多“大账”——包括促楼市回暖大局，包括众人接受度等。

将北京地区中介费率从2.7%下调至2%，是链家作念出的回复。

不错确定的是，接下来，链家，终于不错少挨点骂了。